コラム

子育てをしながらフラワーショップの事業を続ける日々は、それまで時間や思考をビジネスのみに集中できていた頃とは大きく変わりました。
子育てそのものがあまりにも楽しく、気持ちが自然とそちらに向かう一方で、ビジネスに割ける時間は減り、思うように進まないことも増えていきました。経営をひとりで持続していくことの難しさを、はじめて現実として感じるようになったのです。

加えて、店舗時代に借りていた資金の返済も残っており、資金繰りの面でも常に緊張感を抱えていました。今後事業を継続し、さらに拡大していくには、ひとりで抱え込むのではなく、ともに事業を育てていけるパートナーの存在が必要だと考えるようになりました。

そこで信頼できる相手を探し始めます。
そんな折、知人の紹介で出会った人物が事業に興味を示してくれました。住まいも近く、子育てという大切な時期への理解もあり、寛容に受け止めてくれる姿勢に安心感を覚えました。このように、事業は売却、わたしは個人としてパートナー契約を結ぶという形で、話が進んでいったのです。

ところが結果的に、その相手に騙されてしまいます。
契約書の内容を十分に理解しきれず、悪意のある条項を見抜くことができなかったのです。これは、誰かのせいではなく、完全にわたし自身の無知が招いた結果でした。

そのとき、深い後悔と同時に、ひとつの現実を突きつけられました。
無知は、罪になる。知らなかったでは済まされない世界が、確実に存在する。
この出来事は、わたしの人生における大きな転換点となりました。

自分の世間知らずさを痛感したわたしは、そこから本格的に、不動産や金融の勉強を始めました。
理由は明確でした。子どもが男の子だったからです。
将来、社会に出たときに、知らないことで不利にならないように、世の中のリスクを家庭の中で自然に教えられる母でありたい。そう強く思ったのです。

「無知な母親ではいけない」という想いは、子どもを守るためであると同時に、自分自身を守るためでもありました。
この出来事をきっかけに、金融リテラシーや法律など、生きていくうえで不可欠な知識を一つひとつ学び始めます。

その延長線上にあったのが、不動産というビジネスでした。
じつは、六本木に身を置いていた頃から、周囲の経営者たちが口にしていた言葉があります。
「不動産は、一件決まれば数百万円、数億円単位になる」というものです。
すべてを一度失ったことで、逆に言えば、何にでも挑戦できる状態にあったとも言えます。

子育てを最優先にしたい時期でした。
もし単価の高いビジネスであれば、年に一度でも契約を成立させることができれば、時間に余裕を持ちながら子育てと仕事を両立できるかもしれない。
いま振り返れば、とてもシンプルな発想でした。

このようにしてわたしは、不動産の世界に足を踏み入れることになります。
当時、不動産業界における女性の存在はまだ少なく、珍しいものでしたが、そのこと自体が、わたしの背中を押してくれました。知らない業界でも、「知らないからできない」のではなく、「知れば、選択肢は増える」。その実感こそが、わたしを不動産の道へと導いた最大の理由だったのです。

フラワーショップの経営を続ける中で、他店が手がけていない斬新な取り組みにも挑戦しました。

その一つが、お届け先企業のロゴを花びらに直接プリントしたオリジナル商品の販売です。クリアケースに入れた小さなサンプルを持参し、「会社のロゴが入っているので誰もが目に留まる受付に置いてください」と自ら営業に足を運びました。

世界にひとつだけのギフトは思いのほか喜ばれ、「ぜひ取引先に贈りたい」と口コミが広がり、結果として10万円前後のお祝い花を継続的にご注文いただけるようになりました。

胡蝶蘭が定番だった当時、これほど高単価な企画商品を展開するショップはほとんどありませんでした。さらに、100年以上続く老舗の桐箱店が手がけた箱にプリザーブドフラワーを収めるなど、伝統と花を組み合わせた商品も生み出し、大きな注目を集めました。

その後、リーマンショックという未曾有の経済危機が訪れ、祝い花の需要が激減しました。出産直後の子育てと店舗経営を両立させながらの厳しい時期でしたが、私はこれを機にBtoB中心だった事業をBtoCへと転換し、ネット通販を本格的に展開する決断を下しました。

店舗に足を運ばなくても、六本木で培ってきた「付加価値」「世界観」「気配りと心配り」をきちんと届けられる仕組みをつくる。それは単なる通販ではなく、体験を含めて届けるビジネスへの進化でした。

このネット通販での経験を通じて確信したのは、「人は価格ではなく『情緒』に対してお金を払う」という事実です。情緒とは、単なる雰囲気ではなく、背景にある物語や想い、贈る理由といった目に見えない価値のことです。

本来であれば1000円程度で売られているバラの花であっても、「誰のために、いつどんな想いを届けるのか」という意味が明確であれば、メッセージをプリントし、スワロフスキーをあしらって1万5000円以上で販売しても、決して高くは感じられないのです。

同じ花、同じ技術でも価格が倍以上になる違いを生んだのは、想像力とターゲット設定でした。当時の競合がキャラクターファンをターゲットに7000円程度で販売していたのに対し、私はターゲットを「自由に使えるお金を持つ男性」に明確に設定しました。

そして、その花が届いた瞬間から先を想像しました。受け取る女性はどんな気持ちになるのか。「今までもらった中で一番素敵だった」という感動の言葉が返ってくるドラマを最後まで思い描き、それにふさわしいサービスや形を設計したのです。

高く売るために無理に価値を足すのではなく、価値そのものに情緒を宿らせることで「選ばれる理由」になる。「価格を上げる」のではなく「選ばれる理由をつくる」。この本質的な考え方は、現在の富裕層向け不動産ビジネスにおける付加価値づくりにもそのまま通じています。

私の富裕層ビジネスの原点は、2000年頃に六本木で開業したフラワーショップに遡ります。

当時はリーマンショック前で、六本木ヒルズが着工し、街全体が大きく変わろうとしていた象徴的なタイミングでした。世の中は活気に満ち、企業の開店や上場祝い、パーティーなどの需要が絶えず、売上は絶好調でした。

しかし、数ある店舗の中からお客様に「選ばれ続ける」ためには何が必要か、どうしたら「価値を最大化して感動を届けること」ができるのかを常に考え、お客様と向き合っていました。単に花を売るのではなく、「なぜその花なのか」「誰にどんな想いを届けるのか」という情緒までを設計し、価格を超えた価値を生み出すことを目指したのです。

当時、私が一貫して大切にしていた明確なビジネスの軸がありました。

それは、「高粗利であること」「豪華に見えること」、そして「心から喜ばれること」の3つを同時に満たすことです。

たとえば、少ない本数でも大きく、堂々と見える花束の作り方を徹底的に工夫しました。これは原価を抑えながら利益率を高められるだけでなく、受け取った瞬間に「想像以上」と感動してもらえる視覚的な華やかさを生み出すためでもあります。

色のグラデーションの組み合わせ、花の刺し方や角度、空間の使い方など、私なりの計算を入れて独自の思考でアレンジを重ねました。

次に注力したのが、気配りや心配りを個人の努力に頼るのではなく、「サービス」として仕組みに落とし込むことでした。当時の祝い花業界は手書きや手打ちの時代で、名前や名札の誤記、請求書の発送ミスといったトラブルが珍しくありませんでした。

お祝いの場でお客様に恥をかかせるようなミスは絶対にあってはなりません。

だからこそ、人に頼らずにミスを防げる仕組みを作り、さらに納品した花の写真を直接お客様に届けるなどのルールを徹底しました。

これにより、属人化することなく、誰が対応しても一定以上の品質と心配りをセットにしたサービスが提供できるようになり、リピートへと繋がっていきました。

さらにスタッフに繰り返し伝えていたのが「引き算の経済学」という考え方です。経験が浅い人ほど要素を「足そう」としてしまいますが、大切なのは引いてシンプルにし、本質だけを残すことです。要素を削ぎ落とすことでバランスが整い、かえって華やかに映り、利益率も高まります。

また、当時はまだ市場にほとんど存在しなかったLED照明をイベント装飾に組み合わせるなど、異素材を用いた斬新なアプローチも模索しました。簡単で再現性が高く、しかも価値が最大に伝わる。常に「短時間で最高のパフォーマンスを上げる＝価値の最大化」を追求していたのです。

「何を売るかよりも、どう価値を最大に設計するか」。

価格競争に巻き込まれず、選ばれる価値をつくるというこの発想は、現在の不動産ビジネスにも一貫して息づいている、私のビジネスの根幹となっています。

近年、日本国内において「富裕層」と呼ばれる人たちが急激に増えていると言われています。その背景には、いったい何があるのでしょうか。

最大の要因は、アベノミクスやコロナ禍の財政出動による「マネタリーベース（市場に供給されている資金量）」の圧倒的な増加です。市場にあふれ返った膨大なお金が、世界から見て割安と判断された日本株や不動産に流れ込みました。
その結果、これらの資産価格が上昇し、保有している人たちの含み益が大きく膨らんだと考えるのが自然です。

実際のところ、数十年単位の超長期にわたって株式や不動産を持ち続けてきた人は、驚くほど大きく資産を増やしています。たとえば日経平均株価を例にとると、1950年から株式を保有し続けていた場合、現在その価値はおよそ500倍にまで膨れ上がっています。株価と不動産価格は連動する傾向があるため、仮に同じ1950年に1000万円で土地を購入していたとしたら、現在それが50億円になっていてもまったく不思議ではないのです。

野村総合研究所の調査などを見ても、1億円以上の資産を持つ「富裕層」や5億円以上の「超富裕層」の世帯数が増加する一方で、3000万円以上5000万円未満の「アッパーマス層」の世帯数は減少しているというデータがあります。
この「富裕層が増え、アッパーマス層が減る」という現象は、社会全体の構造的な変化、すなわち「資産の二極化」のあらわれにほかなりません。

ここで重要になるのが、「インフレ」というキーワードです。「失われた30年」と呼ばれた長きにわたるデフレの時代はすでに終わりを告げ、日本は明確にインフレの時代へと突入しています。
もし年2％のインフレが継続した場合、現在1億円を現金（預貯金）のままで保有している人が30年後に買えるモノやサービスの量は、現在の価値に換算して約5500万円分にまで目減りしてしまいます。現金でお金を持っているだけでは、インフレによって実質的な価値がどんどん下がってしまうのです。

インフレに強い実物資産である株式や不動産を保有している人は、物価上昇の波に乗ってさらに富を増やしていきます。一方で、現預金のみで資産を持ち続けている人は、価値の目減りによって相対的に貧しくなっていく。
持っている人はより裕福に、持っていない人はより貧しくなるというこの二極化の波は、今後さらに激しさを増していくでしょう。

現在すでに富裕層と呼ばれる方々であっても、決して油断はできません。時代の変化、とくにインフレという新たな環境を敏感に察知し、資産の組み替えなど適切な行動をとり続けなければ、これまで築き上げた資産を守り切れない時代に入っているのです

不動産市場の流動化が進んでいると言われていますが、実際に市場で活発に動いているのは誰なのでしょうか。都心の不動産価格が高騰し続ける中、一昔前によく言われていた「サラリーマンが不動産を購入する際の目安は年収のおよそ7倍」という基準は、もはや過去のものとなりました。

年収1000万円であれば7000万円程度の物件が買えるという計算でしたが、現在ではその基準で都心の不動産を購入することは非常に難しくなっています。実際には、年収の10倍程度まで予算を引き上げなければ都心の優良な不動産は手に入りません。世帯年収が3000万円ほどあるパワーカップル（夫婦ともに高収入を得ている共働き世帯）で、ようやく手が届くかどうかという厳しい水準まで価格は高騰しているのです。

このように不動産そのものが高騰し、一般の人にはなかなか手が届かなくなっている状況下において、不動産市場で実際に動いているのは、いわゆる「上の層」の方々です。
具体的には、アッパーマス層以上、とくに1億円以上、場合によっては5億円以上の金融資産を持つ「富裕層」や「超富裕層」といった限られた層の間で、不動産が活発に取引されています。

彼らがこれほどまでに不動産を買い求めている背景には、株高による資産の増加があります。株高によって含み資産を大きく増やした富裕層やパワーカップルが、実需あるいは投機目的で都内のマンションを購入しているのです。
さまざまなデータを見ても、不動産価格は依然として上昇傾向にあり、中古マンションであっても1年で38％も上昇しているといった数字がニュースで取り上げられるほどです。

株高を背景に、豊富な資金を持つ富裕層が優良な物件を積極的に探しているというのが、現在の市場のリアルな姿です。
さらに、この流動化を後押ししている要因は他にもあります。ひとつは、地方の富裕層や海外に居住する富裕層が、セカンドハウスとして都心部に不動産を保有する傾向が強くなっていることです。

そしてもうひとつは、地方の経営者の方々が、事業承継対策の一環として都心の不動産を購入・保有するケースが増えていることです。
つまり、いま不動産市場で起きているのは、このような上流層のなかでの「不動産への資産の組み替え」なのです。

株高で得た利益や余剰資金を、より安全で価値の落ちにくい都心一等地の不動産へと移し替える。この資産防衛と運用の流れが、現在の不動産市場を牽引し、形づくっています。
一般層には手が届かない価格帯へと上昇する一方で、富裕層の間では活発な取引が行われ、資金が循環し続けている。この構造的な変化こそが、都心不動産市場の現実なのです。

日経平均株価の上昇に押し上げられる形で、都心の不動産価格、とくに中古マンションの価格も著しい高騰を続けています。現在、都心では新築マンションが1億円を超えるのはもはや当たり前となりつつありますが、中古マンションであっても、物件によってはすでに1億円を超えるケースが数多く出ているのが現実です。

そればかりか、たとえ築古のマンションであっても、港区や渋谷区といった一等地では、70平米で2億円という価格がつく物件も見られるようになっています。
このように、中古であっても一般の人にはもはや簡単には手が出せないほど、都心のマンション価格は上がり続けています。

以前であれば、サラリーマンが不動産を購入する際の目安は「年収のおよそ7倍」と言われていました。年収1000万円であれば7000万円程度が目安だったわけです。しかし昨今では、その基準で買うのは難しく、年収の10倍程度まで出さなければ都心の不動産は手に入りません。世帯年収が3000万円ほどあるパワーカップル（夫婦ともに高収入を得ている共働き世帯）で、ようやく購入できるかどうかという水準まで高騰しているのです。

それでは、いったい誰がこれほどまでに高騰した不動産を購入しているのでしょうか。不動産市場の流動化が進んでいるとは言われますが、実際に市場で活発に動いているのはアッパーマス層以上、とくに1億円以上、場合によっては5億円以上の資産を持つ「富裕層」や「超富裕層」といった限られた「上の層」の方々です。

彼らは、株高によって含み資産を大きく増やしており、その豊富な資金を背景に、実需あるいは投機目的で都内のマンションを購入しています。さまざまなデータを見ても、まだまだ不動産価格が上がっていることがわかりますし、中古マンションでも1年で38％上昇しているという数字もニュースになっていました。株高を背景に、富裕層が物件を探している状況なのです。

さらに、地方の富裕層や海外居住の富裕層がセカンドハウスとして都心部に不動産を保有する傾向が強くなっていることや、地方の経営者が事業承継対策として都心の不動産を購入するケースが増えていることも、この高騰を支える大きな要因となっています。いま不動産市場で起きているのは、このようないわゆる上流層の中での「不動産への資産の組み替え」です。

一般層には手が届かない価格帯へと上昇する一方で、富裕層の間では活発な取引が行われ、資金が循環し続けている。この構造的な変化と「二極化」の進行こそが、現在の都心不動産市場のリアルな実態なのです。

「日経平均株価は今後8万円程度まで上がる可能性がある」と言われていますが、これには株式市場の歴史とセオリーに基づく明確な根拠があります。

株式の世界には「半値戻しは前値戻し」「前値戻しは倍返し」という有名な格言があります。これまでの日経平均株価の動きを振り返ってみましょう。バブル期の絶頂であった1989年12月につけた過去の最高値は3万8915円でした。一方で、リーマンショック後の2009年3月につけた最安値は7054円です。この過去の最高値（約3万9000円）と最安値（約7000円）を足して2で割った「半値」が、2万3000円となります。

市場では、この2万3000円の半値ラインを超えると、一気に過去最高値まで戻ると言われており、これを「半値戻しは前値戻し」と呼びます。実際に、2万3000円のラインを明確に超えたあと、株価は2024年2月に過去最高値を更新し、その後5万2000円まで到達しました。まさに格言通りの動きが起きたのです。
この1989年の最高値、2009年の最安値、そして2024年の最高値更新を線で結ぶと、きれいな「逆三角形」のチャートが形成されます。

次に見込まれるのが「前値戻しは倍返し」という考え方です。これは、戻した株価の2倍まで値上がりするという株式市場ではよく知られたセオリーです。この理屈に従えば、過去最高値の約3万9000円の倍、つまり約8万円（正確には7万8000円程度）までの上昇が十分に視野に入ってきます。

この株価を押し上げる最大の要因となっているのが、市場に供給されている資金量「マネタリーベース」の圧倒的な増加です。日本では、2012年後半からのアベノミクスによる異次元緩和によって約100兆円から約500兆円へと急増し、さらに2020年のコロナ禍における財政出動によって700兆円にまで膨れ上がりました。世界的に見ても主要国が同様の財政出動を行った結果、地球上にはおよそ「1京6000兆円」もの膨大な資金が回るようになっています。

日本の上場企業の時価総額合計は1100兆円ほどにとどまっており、世界の膨大な資金の受け皿として、割安な日本市場という「逆三角形」の中に次々とマネーが流れ込んできているのが現在の状況です。

もちろん、これが一気に8万円まで進むわけではありません。3〜5年程度の時間をかけて進行すると見るのが現実的であり、2026年あたりは5〜6万円の範囲で推移する局面が続く可能性もあります。
しかし、世界的な資金流入を背景に考えれば、8万円への到達は決して不自然な流れではないのです。

現在、日本株や日本の不動産に世界中から膨大な資金が集まり、価格が高騰しています。その背景には、大きく分けて2つの明確な理由が存在します。

ひとつ目の理由は、外資系企業による「東京一等地の争奪戦」です。現在、最高級の価格帯で豪華な施設やきめ細かなサービス、非日常的な体験を提供する「ラグジュアリーホテル」を建設するため、外資系企業が駅近の優良な土地を次々に購入しています。

都心の一等地では土地価格が高騰しすぎているため、もはや一般的なマンションやワンルームマンションを建てても採算が合いません。そのため、大企業も「アパートメントホテル」や民泊といった、より収益性の高い事業形態に参入せざるを得なくなっているのです。
そしてその結果として、民泊やアパートメントホテルの一泊あたりの料金や、周辺の家賃も高騰を続けているという状況が生まれています。

そして2つ目の理由は、市場に供給されている資金量、すなわち「マネタリーベース」の圧倒的な増加です。
2012年後半から2013年初頭にかけて、約100兆円前後で推移していた日本のマネタリーベースは、第2次安倍政権時のアベノミクスによる異次元緩和が始まったあと、約500兆円超へと急増しました。日銀が紙幣を刷り、市場に流した形です。

さらに次の大きな転機となったのが、2020年のコロナ禍でした。国は危機的な状況が生じた際、かならず財政出動を行うため、コロナによるパンデミック時にはマネタリーベースを700兆円まで増やしたのです。

しかし、これは日本だけの動きではありません。世界を見れば、日本に限らずアメリカや欧州、中国といった主要国の中央銀行も、同様の財政出動を行いました。
その結果、現在、地球上にはおよそ「1京6000兆円」もの膨大な資金が回ることになったのです。

一方で、日本の上場企業の時価総額合計は、1100兆円ほどにとどまっています。つまり、世界の資金のうち16分の1程度しか、まだ日本には流入していないということです。

資金は常に、割安な投資先を探します。その視点で見ると、日本株や日本の土地は、世界から見て非常に割安な存在でした。
結果として、現在の日本の株や土地は「ローハンティングフルーツ」、つまり割安で簡単に手に入る果実のような状態になっており、この圧倒的な資金の受け皿としてマネーが流れ込んでいるのです。

投資の世界では、日経平均株価と不動産価格指数は密接に連動していると言われています。
不動産価格指数は株価の動きよりも半年から1年ほど遅れて動く傾向、いわゆる遅行指標であるとされていますが、おおむね同じ軌道を描きながら推移していきます。

2025年10月末、日経平均株価は5万2000円という過去最高値を更新しました。この株価上昇という大きな波の理屈で考えれば、途中で多少の乱高下はあったとしても、都心の不動産価格にはまだまだ上昇余地があると言わざるを得ません。

実際に、不動産価格の高騰はさまざまな形で現実の社会に影響をもたらしています。
その象徴的な出来事のひとつが、2025年7月に千代田区が公表した「マンションの転売規制」です。
これは、マンションなどの賃料高騰に業を煮やした千代田区が、購入者が引き渡しを受けてから原則5年間は転売できないよう、特約を付けることを不動産協会に要請したというものです。

その背景には、外国人による投機目的のマンション購入が増え、人が住んでいない物件が増加したことがあります。外国人や富裕層が投機目的でタワーマンションを購入する一方で、賃貸で住んでいる人以外は誰も住まず、空室が多い状況が生まれ、安全面への懸念も高まったことが、この規制に踏み切った理由です。

また、賃貸物件を購入した中国人投資家などが家賃をいきなり2.5倍に引き上げ、それまで住んでいた方々が更新できずに退去を余儀なくされるケースが増えているというニュースも話題になりました。不動産価格指数が上がっていることで、このような事態が現実に起きるほど、都心の家賃は跳ね上がっているのです。

このような状況の中で、とくに東京の「都心5区」と呼ばれる港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区には、今後さらに人が集まってくることが予想されます。
その背景には、地方都市が抱える現状があります。

大阪、名古屋、広島、仙台、福岡といった一部の主要都市を除き、地方では仕事の選択肢が年々少なくなってきているのが実態です。
とくに女性の場合、その選択肢はさらに狭まり、介護や医療、保育など、社会機能を維持するために不可欠な「エッセンシャルワーカー」にならざるを得ない状況が増えていくでしょう。そうした背景から、多様な仕事を求めて必然的に東京へと人が集まってくるのです。

しかし、人がどれだけ集まろうと、都心5区の不動産供給には限界があります。需要が高まり供給が追いつかなければ、価格は必然的に上昇します。
その結果、都心5区には「平均年収の人は住めなくなる」という厳しい現実が待ち受けています。令和6年の平均年収は478万円ですが、すでに港区などに住むことは非常に困難になっています。

東京の都心5区に住むことが、一部の限られた人たちだけの「憧れ」になる時代は、すでに始まっているのです。

「自分はじつは、富裕層なのかもしれない」と感じた方も多いのではないでしょうか。

そのような方々に、ひとつ質問です。

現在、あなたの資産はどのような状態になっていますか？

おそらく、資産全体は増えているのではないでしょうか。その理由は、株価が上昇し、保有している不動産の価値も上がっているからです。

含み益が増え続ける現実と「売るべきか、待つべきか」という迷い

たとえば、東京都港区付近に高級マンションを所有していれば、2〜3年前と比べて価値が2〜3倍になっており、含み資産は大きく増えている可能性があります。

そのような方の多くは、株式などの金融資産で含み益が出ているはずです。

結果として純金融資産保有額が増え、さらに「富める人」になっているのではないでしょうか。

なかには、不動産を「そろそろ売ろうか」と考えつつも、「まだ上がるのではないか」と、売却のタイミングに悩んでいるかもしれませんし、賃貸に住んでいる場合、「もっと広いところに住み替えようか」と検討しているかもしれません。

資産の含み益が増えている分、「もう安泰なのでは」と思われがちですが、富裕層の方々であっても、昨今は「これからマーケットはどうなるのか」「いまは売りどきなのか、もう少し待つべきなのか」と、悩みを抱える時代になりつつあります。

だからこそ、まず大切なのは、「自分は富裕層かもしれない」と気づくことです。
その認識がなければ、資産の扱い方や次の一手を考えることが始まらないのです。