コラム

「日経平均株価は今後8万円程度まで上がる可能性がある」と言われていますが、これには株式市場の歴史とセオリーに基づく明確な根拠があります。

株式の世界には「半値戻しは前値戻し」「前値戻しは倍返し」という有名な格言があります。これまでの日経平均株価の動きを振り返ってみましょう。バブル期の絶頂であった1989年12月につけた過去の最高値は3万8915円でした。一方で、リーマンショック後の2009年3月につけた最安値は7054円です。この過去の最高値（約3万9000円）と最安値（約7000円）を足して2で割った「半値」が、2万3000円となります。

市場では、この2万3000円の半値ラインを超えると、一気に過去最高値まで戻ると言われており、これを「半値戻しは前値戻し」と呼びます。実際に、2万3000円のラインを明確に超えたあと、株価は2024年2月に過去最高値を更新し、その後5万2000円まで到達しました。まさに格言通りの動きが起きたのです。
この1989年の最高値、2009年の最安値、そして2024年の最高値更新を線で結ぶと、きれいな「逆三角形」のチャートが形成されます。

次に見込まれるのが「前値戻しは倍返し」という考え方です。これは、戻した株価の2倍まで値上がりするという株式市場ではよく知られたセオリーです。この理屈に従えば、過去最高値の約3万9000円の倍、つまり約8万円（正確には7万8000円程度）までの上昇が十分に視野に入ってきます。

この株価を押し上げる最大の要因となっているのが、市場に供給されている資金量「マネタリーベース」の圧倒的な増加です。日本では、2012年後半からのアベノミクスによる異次元緩和によって約100兆円から約500兆円へと急増し、さらに2020年のコロナ禍における財政出動によって700兆円にまで膨れ上がりました。世界的に見ても主要国が同様の財政出動を行った結果、地球上にはおよそ「1京6000兆円」もの膨大な資金が回るようになっています。

日本の上場企業の時価総額合計は1100兆円ほどにとどまっており、世界の膨大な資金の受け皿として、割安な日本市場という「逆三角形」の中に次々とマネーが流れ込んできているのが現在の状況です。

もちろん、これが一気に8万円まで進むわけではありません。3〜5年程度の時間をかけて進行すると見るのが現実的であり、2026年あたりは5〜6万円の範囲で推移する局面が続く可能性もあります。
しかし、世界的な資金流入を背景に考えれば、8万円への到達は決して不自然な流れではないのです。

現在、日本株や日本の不動産に世界中から膨大な資金が集まり、価格が高騰しています。その背景には、大きく分けて2つの明確な理由が存在します。

ひとつ目の理由は、外資系企業による「東京一等地の争奪戦」です。現在、最高級の価格帯で豪華な施設やきめ細かなサービス、非日常的な体験を提供する「ラグジュアリーホテル」を建設するため、外資系企業が駅近の優良な土地を次々に購入しています。

都心の一等地では土地価格が高騰しすぎているため、もはや一般的なマンションやワンルームマンションを建てても採算が合いません。そのため、大企業も「アパートメントホテル」や民泊といった、より収益性の高い事業形態に参入せざるを得なくなっているのです。
そしてその結果として、民泊やアパートメントホテルの一泊あたりの料金や、周辺の家賃も高騰を続けているという状況が生まれています。

そして2つ目の理由は、市場に供給されている資金量、すなわち「マネタリーベース」の圧倒的な増加です。
2012年後半から2013年初頭にかけて、約100兆円前後で推移していた日本のマネタリーベースは、第2次安倍政権時のアベノミクスによる異次元緩和が始まったあと、約500兆円超へと急増しました。日銀が紙幣を刷り、市場に流した形です。

さらに次の大きな転機となったのが、2020年のコロナ禍でした。国は危機的な状況が生じた際、かならず財政出動を行うため、コロナによるパンデミック時にはマネタリーベースを700兆円まで増やしたのです。

しかし、これは日本だけの動きではありません。世界を見れば、日本に限らずアメリカや欧州、中国といった主要国の中央銀行も、同様の財政出動を行いました。
その結果、現在、地球上にはおよそ「1京6000兆円」もの膨大な資金が回ることになったのです。

一方で、日本の上場企業の時価総額合計は、1100兆円ほどにとどまっています。つまり、世界の資金のうち16分の1程度しか、まだ日本には流入していないということです。

資金は常に、割安な投資先を探します。その視点で見ると、日本株や日本の土地は、世界から見て非常に割安な存在でした。
結果として、現在の日本の株や土地は「ローハンティングフルーツ」、つまり割安で簡単に手に入る果実のような状態になっており、この圧倒的な資金の受け皿としてマネーが流れ込んでいるのです。

投資の世界では、日経平均株価と不動産価格指数は密接に連動していると言われています。
不動産価格指数は株価の動きよりも半年から1年ほど遅れて動く傾向、いわゆる遅行指標であるとされていますが、おおむね同じ軌道を描きながら推移していきます。

2025年10月末、日経平均株価は5万2000円という過去最高値を更新しました。この株価上昇という大きな波の理屈で考えれば、途中で多少の乱高下はあったとしても、都心の不動産価格にはまだまだ上昇余地があると言わざるを得ません。

実際に、不動産価格の高騰はさまざまな形で現実の社会に影響をもたらしています。
その象徴的な出来事のひとつが、2025年7月に千代田区が公表した「マンションの転売規制」です。
これは、マンションなどの賃料高騰に業を煮やした千代田区が、購入者が引き渡しを受けてから原則5年間は転売できないよう、特約を付けることを不動産協会に要請したというものです。

その背景には、外国人による投機目的のマンション購入が増え、人が住んでいない物件が増加したことがあります。外国人や富裕層が投機目的でタワーマンションを購入する一方で、賃貸で住んでいる人以外は誰も住まず、空室が多い状況が生まれ、安全面への懸念も高まったことが、この規制に踏み切った理由です。

また、賃貸物件を購入した中国人投資家などが家賃をいきなり2.5倍に引き上げ、それまで住んでいた方々が更新できずに退去を余儀なくされるケースが増えているというニュースも話題になりました。不動産価格指数が上がっていることで、このような事態が現実に起きるほど、都心の家賃は跳ね上がっているのです。

このような状況の中で、とくに東京の「都心5区」と呼ばれる港区、千代田区、中央区、新宿区、渋谷区には、今後さらに人が集まってくることが予想されます。
その背景には、地方都市が抱える現状があります。

大阪、名古屋、広島、仙台、福岡といった一部の主要都市を除き、地方では仕事の選択肢が年々少なくなってきているのが実態です。
とくに女性の場合、その選択肢はさらに狭まり、介護や医療、保育など、社会機能を維持するために不可欠な「エッセンシャルワーカー」にならざるを得ない状況が増えていくでしょう。そうした背景から、多様な仕事を求めて必然的に東京へと人が集まってくるのです。

しかし、人がどれだけ集まろうと、都心5区の不動産供給には限界があります。需要が高まり供給が追いつかなければ、価格は必然的に上昇します。
その結果、都心5区には「平均年収の人は住めなくなる」という厳しい現実が待ち受けています。令和6年の平均年収は478万円ですが、すでに港区などに住むことは非常に困難になっています。

東京の都心5区に住むことが、一部の限られた人たちだけの「憧れ」になる時代は、すでに始まっているのです。

「自分はじつは、富裕層なのかもしれない」と感じた方も多いのではないでしょうか。

そのような方々に、ひとつ質問です。

現在、あなたの資産はどのような状態になっていますか？

おそらく、資産全体は増えているのではないでしょうか。その理由は、株価が上昇し、保有している不動産の価値も上がっているからです。

含み益が増え続ける現実と「売るべきか、待つべきか」という迷い

たとえば、東京都港区付近に高級マンションを所有していれば、2〜3年前と比べて価値が2〜3倍になっており、含み資産は大きく増えている可能性があります。

そのような方の多くは、株式などの金融資産で含み益が出ているはずです。

結果として純金融資産保有額が増え、さらに「富める人」になっているのではないでしょうか。

なかには、不動産を「そろそろ売ろうか」と考えつつも、「まだ上がるのではないか」と、売却のタイミングに悩んでいるかもしれませんし、賃貸に住んでいる場合、「もっと広いところに住み替えようか」と検討しているかもしれません。

資産の含み益が増えている分、「もう安泰なのでは」と思われがちですが、富裕層の方々であっても、昨今は「これからマーケットはどうなるのか」「いまは売りどきなのか、もう少し待つべきなのか」と、悩みを抱える時代になりつつあります。

だからこそ、まず大切なのは、「自分は富裕層かもしれない」と気づくことです。
その認識がなければ、資産の扱い方や次の一手を考えることが始まらないのです。

国税庁のデータを見ると、「年収階級別」という表記があることをご存じでしょうか。

国税庁のデータでは「年収階層」という言葉に分け、国に届けられている給与所得者数と所得の構成割合が細かく区分けされています。

たとえば年収によって人を階層に分けて管理しているのです。

年収1,000万円以上の方は全体のわずか数％にとどまっており、年収400万円以下という方が全体の大半を占めているという実態があります。

自覚のない「富裕層」は多い

 「一方で、いまどきの富裕層ビジネスには『資産』によって属性が分かれ、それによってもわたしたちの入れる資産によって階級が分かれているのです」

シングル世帯への支援、子育て世帯への助成金も補助金もすべて一律収別に小さく設計され、私立高校の無償化制度に対応して補助があったり、全員が一体負担されている、私立高校の食費に年収に応じて補助があったりと、年収によって細かく制度が分けられている実態があります。

野村総合研究所（NRI）が公表しているデータを見ると、富裕層の定義はほとんどの日本の人が生命保険料、持株式、株式、合計株年金などを除いた、いわゆる「純金融資産保有額」で定義されています。

具体的には、純金融資産保有額が1億円以上5億円未満を「富裕層」と定義し、5億円以上を「超富裕層」と定義しています。この基準に照らすと、今の日本において、どのような人を富裕層と見なすことができるのかが明確になってきます。

増える富裕層、減るアッパーマス層

 2013年から2023年にかけての調査を見ると、富裕層・超富裕層は増加し、全体の約2〜3％程度を占めています。
一方で、純金融資産3,000万円以上5,000万円未満のアッパーマス層（約131万世帯）は、2013年から2023年の資産は3,000万円以上5,000万円未満に合わせた全体の約10％、下は一方で、3,000万円以上の準富裕層へ移行しているものがある一方で、3,000万円から500万円未満のアッパーマス層が減少しているという世帯もあります。

この背景には、富裕層はさらに資産が増え、アッパーマス層の世帯が減っているという構造があります。

わたしが次に取り組んだのは、気配りと心配りを個人の努力ではなく「サービス」として仕組みに落とし込むことでした。

どれだけ丁寧な気配りができても、それが属人的なものであれば、スタッフが変わるたびに品質がぶれてしまいます。
仕組みにしてはじめて、お客様に安定した価値を届けられると考えていました。

当時わたしが導入した取り組みは、大きく2つです。

ひとつは、納品した花の写真をお客様に届けること。

もうひとつは、業務そのものの徹底したシステム化です。

当時の祝い花業界では、名前や名札の誤記、請求書の発送ミスといったトラブルが珍しくありませんでした。
お祝いの場でこのようなミスが起きることは、お客様に恥をかかせてしまうことにもつながります。

だからこそ、ミスが起きないよう人に頼らずに防げる仕組みづくりに力を入れました。
その結果、誰が対応しても一定以上の品質を保てるようになり、商品と心配りをセットにしたサービスとして提供できるようになりました。

「引き算の経済学」が生んだ価値の最大化

当時スタッフに繰り返し伝えていた考え方が、「引き算の経済学」です。

技術や経験が十分でない人ほど「足そう、足そう」としてしまいます。
でも本当に大切なのは、足すことではなく、引いてシンプルにすることです。

要素を削ぎ落とし、本質だけを残す。
そうすることでバランスが整い、むしろ華やかに映り、同時に利益率も高まります。

複雑に見えるものほど価値があるわけではなく、洗練されたシンプルさこそが、強い印象を生むのです。使う材料が少なくなることで、必要な考え方やコツ、最低限の技術を伝えるだけで、アルバイトや未経験者でも同じクオリティのものを再現しやすくなります。
これは現場の負担を軽くするだけでなく、品質を安定させることにもつながりました。

また、フラワーショップでありながら花だけにこだわらない発想も取り入れていました。
当時まだ珍しかったLED照明をイベント装飾に組み合わせたり、バルーンを活用したり。

異素材を組み合わせることで見た目のインパクトは大きくなる一方、制作側にとっては工程がシンプルになり、コストも抑えられ、利益率も高まり、簡単で、再現性が高く、しかも価値が最大に伝わる形です。

わたしの中には常に「短時間で、最高のパフォーマンスを上げる」、つまり「価値の最大化」という考え方がありました。

この発想が結果的に、個人のセンスに依存しない標準化された仕組みへとつながっていきました。

わたし自身、東京の一等地と言われている街で富裕層や経営者の方々を顧客としたビジネスを行ってきました。
フラワーショップ時代には「高相利でありながら豪華に見える」心から喜ばれる商品設計を追求したオリジナルギフトの販売を手がけ、その後不動産業界に入ってからは、東京一等地の資産価値を高める提案、物件購入、都心不動産の再生、インバウンド富裕層の資産組み替えや相続対策としての物件購入まで、幅広く携わってきました。

これまで富裕層や経営者の方々と向き合ってきた中で、わたしが伝えたいのは、価値には「機能的価値」と「情緒的価値」があるということです。

情緒的価値とは、その空間に足を踏み入れた瞬間に感じる高揚感や安心感、天井が高いことで生まれる開放感、本物の素材がもたらす重厚感、完成されたディテールそういった感覚のことです。
これらは一見数値で測れませんが、じつは確実に価格へ反映されてゆくものです。

さらに重要なのは、経年劣化ではなく「時間とともに価値が深まる不動産」である可能性があるという点です。
このような不動産は2倍、3倍、ときにはそれ以上の価値を生む可能性があります。

世界の主要都市—ニューヨーク、ロンドン、パリ、シンガポール—と比べたとき、「東京一等地はまだ伸びる」という確信があります。
天井高、空間価値、空間設計、素材選びといった世界の都市と比べたとき、日本基準で評価される空間にはまだ明確な差があります。
東京のポテンシャルは高いにもかかわらず、これからつくられた不動産こそ、世界基準で評価されるべきではないかと感じています。

多くの富裕層の方々は、このような具体的な価値観そのものに深く共感されています。
しかし、その情緒的価値を不動産という具体的な資産設計にまで落とし込んでいるケースは、まだ多くはないのが現実です。
そこにこそ、時間とともに深まる価値へと設計し直すことが、わたしの役割にあると考えています。

資産を増やしたい富裕層の方々、相続対策や不動産承継を考えている経営者の方々、自社資産を効率的に高めたい法人関係者の方々東京一等地不動産の構造変化、具体的な資産倍増事例、民泊とサービスアパートメントを組み合わせたハイブリッド運用、そして富裕層が本当に求めている空間価値まで、実体験と現場の視点からお伝えしていきます。

「宮裕層を魅了する不動産の本質とは何か」「時間とともに価値が上がる資産の見方」この一つひとつの問いへの答えが、あなたの資産を考えるきっかけとなれば幸いです。

六本木にフラワーショップを開業した2000年は、ちょうど六本木ヒルズが着工した年でもありました。

街全体が変わろうとしていた、象徴的なタイミングだったと思います。

開店当初は、飲食店勤務時代からのお客様がイベントなどで利用してくださることもありましたが、自ら経営者の会に参加し、積極的に会社の代表と出会い、顔を覚えてもらい、信頼関係を築く、自分でお客様との接点をつくることに、時間と労力を惜しまず注いでいました。
やがて、そのような出会いがリピートにもつながっていきます。

リピートいただいた理由は、花を使ったサービスのセンスだけではありません。

わたしの中には、開業当初から一貫して大切にしていた明確な「考え方の軸」がありました。

それが、「高粗利であること」「豪華に見えること」そして「心から喜ばれること」の3つを同時に満たす、という考え方です。

たとえば、少ない本数でも大きく、堂々と見える花束のつくり方を工夫しました。
これは原価を抑えながら利益率を高められるだけでなく、受け取った瞬間に「想像以上」と感動してもらえる視覚的な華やかさも生み出します。

色のグラデーションの組み合わせ、花の刺し方や角度、空間の使い方。
細部にわたってわたしなりの計算を入れ、独自にアレンジを重ねていきました。
感動してもらえる瞬間をつくるために、どこを削り、どこを際立たせるか。そのバランスを常に意識していました。

いま振り返ると、このような「高付加価値をどう生み出すか」という視点そのものが、当時の六本木という街に集う経営者や、価値に対して妥協しない富裕層の感覚と、自然に重なっていたのだと思います。

豪華さを演出しながらも、利益率を確保する。
そしてお客様に「心から喜ばれる」ものをつくる。
この3つが揃ってはじめて、持続できるビジネスになると実感していました。

フラワーショップで確立したこの考え方は、その後のわたしのビジネス全体の判断基準になっていきました。

業種が変わっても、本質は変わりません。何を売るかよりも、「どう価値を最大に設計するか」。
価格競争に巻き込まれるのではなく、選ばれる価値をつくる。
それにより高粗利のビジネスが生まれ、健全な経営となり、社会にも貢献できると考えています。
わたしはこの発想を、のちの不動産の世界でも大切にしています。