都心の中古マンションは「1億円超え」が当たり前の時代

日経平均株価の上昇に押し上げられる形で、都心の不動産価格、とくに中古マンションの価格も著しい高騰を続けています。現在、都心では新築マンションが1億円を超えるのはもはや当たり前となりつつありますが、中古マンションであっても、物件によってはすでに1億円を超えるケースが数多く出ているのが現実です。

そればかりか、たとえ築古のマンションであっても、港区や渋谷区といった一等地では、70平米で2億円という価格がつく物件も見られるようになっています。
このように、中古であっても一般の人にはもはや簡単には手が出せないほど、都心のマンション価格は上がり続けています。

以前であれば、サラリーマンが不動産を購入する際の目安は「年収のおよそ7倍」と言われていました。年収1000万円であれば7000万円程度が目安だったわけです。しかし昨今では、その基準で買うのは難しく、年収の10倍程度まで出さなければ都心の不動産は手に入りません。世帯年収が3000万円ほどあるパワーカップル（夫婦ともに高収入を得ている共働き世帯）で、ようやく購入できるかどうかという水準まで高騰しているのです。

それでは、いったい誰がこれほどまでに高騰した不動産を購入しているのでしょうか。不動産市場の流動化が進んでいるとは言われますが、実際に市場で活発に動いているのはアッパーマス層以上、とくに1億円以上、場合によっては5億円以上の資産を持つ「富裕層」や「超富裕層」といった限られた「上の層」の方々です。

彼らは、株高によって含み資産を大きく増やしており、その豊富な資金を背景に、実需あるいは投機目的で都内のマンションを購入しています。さまざまなデータを見ても、まだまだ不動産価格が上がっていることがわかりますし、中古マンションでも1年で38％上昇しているという数字もニュースになっていました。株高を背景に、富裕層が物件を探している状況なのです。

さらに、地方の富裕層や海外居住の富裕層がセカンドハウスとして都心部に不動産を保有する傾向が強くなっていることや、地方の経営者が事業承継対策として都心の不動産を購入するケースが増えていることも、この高騰を支える大きな要因となっています。いま不動産市場で起きているのは、このようないわゆる上流層の中での「不動産への資産の組み替え」です。

一般層には手が届かない価格帯へと上昇する一方で、富裕層の間では活発な取引が行われ、資金が循環し続けている。この構造的な変化と「二極化」の進行こそが、現在の都心不動産市場のリアルな実態なのです。